交樓期限過咗，X1 先正式「寫信講清楚」📩
X1 最近向 X1 Manchester Waters（D、E 座）買家同律師發出公告，開門見山承認：好多買家已經過咗 long stop date，而且自從交換合約（exchange）之後，溝通確實偏少，大家感到沮喪同不安，佢哋完全理解。信入面最核心嘅一句，其實係「想保住同還返訂金，現階段只剩一條現實路線」。
X1 同時強調自己唔係「第一次起樓」：截至目前，佢哋話已經交付 36 幢、合共 5,659 個單位；而 Manchester Waters 嘅 A、B、C 座亦已完工，406 個單位已交樓。問題集中喺 D、E 座——合約喺 2021 至 2022 年期間交換：E 座 158 個買家、D 座 178 個買家，合共 336 份合約。講到呢度，你可能都會忍唔住反問：既然前面三座交到，點解後面兩座會「卡死」？
佢哋話「市場同規管環境變咗」，而且唔係短期風波🧱⚖️
X1 將延誤原因，歸納為幾個「集團層面」嘅打擊，長期改變成本同融資能力嘅結構性問題。
最「肉赤」嘅係建築成本：佢哋估算因為 英國 Building Regulations 更新，兩座大樓要做重大重新設計以符合政府新要求，成本增加約 £18 million。而且新規唔係「加幾塊料」就算，係牽涉到整體樓宇安全同疏散設計，連規劃同審批都要跟住改。
另外，X1 亦提到 leasehold 改革令已完成項目現金流受壓，新項目估值亦被拉低（佢哋形容跌幅超過 4%）；再加上 Building Safety Act 對其他已完成項目帶來追溯性責任，甚至令新項目要同舊項目嘅合規問題「綁埋一齊」，影響融資觀感。
仲未計兩個總承建商先後進入破產管理（administration），拖累四個地盤盈利同現金流（雖然佢哋話嗰四個地盤而家已完成）。最後係大家都熟悉嘅 COVID 後遺症：供應鏈斷斷續續、工人短缺、工序排期被打散，現金流時間點一亂，後面就愈滾愈難。
X1 想表達嘅係：就算想「照原合約起」，都起唔到——唔係唔想，而係「起唔到又唔合規」，而且「愈拖愈唔值錢」。
D/E 座現況：原設計唔再合規 🚧
X1 指出 D、E 座以現有形式無法推進，原因係原本嘅 planning permission 同設計，已經唔符合現行 Building Regulations 同 Gateway 要求。佢哋舉例，合規可能需要額外增加一個主要核心（main core），包括多一條樓梯同一組升降機核心。換言之，唔係改少少圖則，而係要「拆開重砌」式嘅大改。
所以佢哋結論係：按原方案繼續，經濟上已經唔可行；而喺現況之下，地盤亦「撐唔起」一個可以有序退場、同時保護買家訂金嘅方案。你可以唔同意佢哋，但你會感受到——佢哋而家係用「不可行」去逼出下一步：12 個月 moratorium（暫緩期）。
12 個月暫緩＋「賣整個地盤」還訂金：聽落殘酷，但佢哋話係最有機會嘅做法💷🏗️
X1 提出要買家集體同意一個 12 個月暫緩期，目標係：完成（佢哋話已大致完成）重新設計、重新入 planning 同 Gateway 流程，令項目變返「合規、可融資、可出售」嘅資產。佢哋強調唔係無限期拖延，而係「最少要咁耐」，先可以由「起唔到」變成「有人肯接手」。
至於大家最關心嘅訂金，X1 表明意向係全數退回。佢哋設想嘅路線係：完成重新設計同「穩定地盤」之後，將 D、E 座整體出售畀單一機構基金（institutional fund），作為最合適嘅退場策略；佢哋估算呢類出售可以帶來 £17–22 million 左右嘅開發商利潤，用作償還買家訂金。如果仍有缺口，X1 話會把另外兩個仍在進行中嘅項目——X1 Trafford Waters 同 X1 Frederick Street——預計合共約 £14 million 開發利潤，100% 撥去償還 Manchester Waters 買家訂金。而且如果其中一個項目較早完成，相關利潤會放入由律師保管嘅帳戶，再按買家比例分配。
最關鍵嘅一句係：冇買家同意，方案就推唔動。X1 直言如果冇 moratorium，地盤繼續非可行狀態，資產價值可能再跌，訂金回收會更困難；相反，如果大家同意暫緩，資產先有機會穩定，融資或出售先「做得到」，訂金先可以用一個較受控嘅方式退回。
聽到呢度，你可能會覺得好無奈：買家本來係等交樓，點解變咗等退訂？但現實往往就係咁硬——當項目卡喺合規、成本、融資三座大山中間，「等」未必係被動，有時反而係為咗換取一個仍然可能收得返錢嘅出口。當然，同唔同意呢個 12 個月暫緩，最後都要回到合約條款、法律意見同買家之間嘅共識。X1 表示願意同買家代表同律師再進一步討論。
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Source: https://www.reddit.com/r/manchester/comments/1gjhckt/x1_development_manchester_waters/
