什麼是「Interest-Only」Buy-to-Let 按揭？

• 每月只還利息，不還本金。

• 本金喺按揭期末（例如 5、10、25 年）一次過清還，或者以出售物業／再按（remortgage）方式處理。

• 主要針對投資者，因為可將每月開支壓到最低、提升租金現金流（cash flow）。

為何投資者鍾意？

• 月供低：同一筆貸款額，Interest-Only 的月供通常比「本息同還」低得多，租金差額（租金－月供－開支）更可觀。

• 靈活度高：有需要時可做 overpayment（額外還款），但日常保持現金流。

• 資金運用：釋放更多資金去分散投資或做第二、第三間。

需要留意的風險與責任

• 本金最終都要還：你需要清晰的退出／還款策略（賣出、再按、或用其他資金）。

• 利率風險：固定期結束或加息時，月供（利息）會上升。

• 估值與再按風險：樓價下跌可能影響再按套現或續按條件。

• 空置期與維修成本：要預留緊急儲備金（通常建議 6–12 個月開支）。

常見按揭框架（英國 BTL）

• 貸款成數（LTV）：常見 60–75%（視乎個人及樓盤）。

• 壓測（stress test）：銀行會用壓測利率＋租金覆蓋率（ICR）去計你可借幾多。

• 產品期：2、5 年固定較常見；期滿可再按或轉產品。

• 公司名義或個人名義：稅務處理不同；很多投資者用 Ltd SPV 做 BTL（視稅務情況而定）。

與香港的分別

• 香港一般並無「長期 Interest-Only」住宅按揭可供大眾自住或一般投資用途使用；主流銀行要求本息同還。

• 市面上偶爾會見到短期過渡／發展項目相關或極個別安排的「只付息」貸款，但不屬於英國 BTL 那種常規、可長期操作的 Interest-Only 按揭產品。
  👉 簡單講：英國 BTL 的 Interest-Only 係市場常見投資工具；香港主流零售住宅按揭則不是。

適合邊類投資者？

• 追求正現金流、以租養供。

• 有長線持有心態，並且有清晰的期末贖回計劃。

• 接受利率波動，並預留到風險緩衝。

簡單數字例子（概念示意）

• 物業價：£200,000

• 75% LTV 貸款：£150,000

• 年利率 5%（Interest-Only）→ 月供約 £625（只息）

• 若月租 £1,100：扣除管理、保險、維修預留等後，現金流仍較易為正。

若改為「本息同還」，同利率同本金，月供會顯著更高，現金流較緊。

策略小貼士

• 設定退出方案：例如第 5 年固定期完畢時做 remortgage，或在目標價出售。

• 做利率與空置壓力測試：估算租金跌 10%／利率加 1–2% 時仍可承受。

• 保持應急金：維修、租客更替、保險自負額等。

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